Los honorarios de un arquitecto en España suelen moverse entre el 5 % y el 15 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra. Para una vivienda unifamiliar de obra nueva, lo habitual es un 8–12 %.
Es una de las primeras preguntas que nos hacen cuando alguien piensa en construir o reformar. La respuesta corta es «depende», pero no es una forma de escurrir el bulto: depende de cosas concretas que puedes entender y comparar. En este artículo te explicamos cómo se calculan, qué incluyen, qué gastos no entran y cómo comparar presupuestos sin llevarte sorpresas.
¿Existen tarifas oficiales de arquitectos?
No. Hace años los colegios profesionales publicaban baremos, pero los honorarios están liberalizados y hoy cada estudio fija su precio libremente. Los colegios ya no pueden publicar tarifas, ni siquiera orientativas.
Aun así, el mercado sigue usando una referencia común: un porcentaje sobre el PEM. El PEM es el coste de ejecutar la obra (materiales, mano de obra y medios auxiliares), sin impuestos, gastos generales ni beneficio del constructor.
Ese porcentaje es regresivo: cuanto mayor es la obra, menor es el porcentaje. El trabajo técnico de proyectar una casa de 300 m² no es el triple que el de una de 100 m², aunque cueste mucho más construirla.
Qué incluyen los honorarios de un arquitecto
Un encargo completo de obra nueva se divide en fases. Cada estudio lo reparte a su manera, pero un esquema habitual es este:
- Estudios previos y anteproyecto. Reunión inicial, análisis de la parcela y la normativa, y primeras propuestas de distribución y volumen.
- Proyecto básico (≈30 % de los honorarios). Define la vivienda a nivel general: plantas, alzados, superficies y cumplimiento urbanístico. Es el documento con el que se pide la licencia de obra.
- Proyecto de ejecución (≈30 %). El «manual de instrucciones» de la obra: estructura, instalaciones, detalles constructivos, materiales, mediciones y presupuesto.
- Dirección de obra (≈30–40 %). Visitas y control de que lo construido coincide con el proyecto, resolución de imprevistos y firma del certificado final de obra.
A esto se suelen sumar la tramitación de licencias y, según el estudio, servicios como infografías, recorridos 3D o el proyecto de interiorismo. Es frecuente pagar por hitos: por ejemplo, un 30 % a la entrega del básico, otro 30 % con el de ejecución y el 40 % restante durante la dirección de obra.
Si quieres entender mejor la última fase, te lo contamos en nuestro artículo sobre qué es la dirección facultativa de obra.
Cuánto cuesta un arquitecto: rangos orientativos
Estas cifras son referencias de mercado en España, no tarifas. Cada proyecto puede quedar por encima o por debajo.
| Tipo de encargo | Honorarios orientativos |
|---|---|
| Vivienda unifamiliar de obra nueva (proyecto + dirección de obra) | 8–12 % del PEM |
| Reforma de vivienda | 5–15 % del PEM, según alcance; las reformas pequeñas suelen tener un precio cerrado o un mínimo |
| Cambio de uso (por ejemplo, de local a vivienda) | En torno al 7–10 % del PEM |
| Levantamiento de planos del estado actual | 300–800 € |
Un ejemplo. Una vivienda unifamiliar con un PEM de 200.000 € tendría unos honorarios de arquitecto de entre 16.000 € y 24.000 € (8–12 %), más IVA.
En reformas el porcentaje varía tanto porque cada caso es distinto. Trabajar sobre lo existente obliga a revisar estructura, instalaciones e imprevistos que no aparecen en una obra nueva. Si dudas entre reformarlo todo o solo una parte, te lo explicamos en reforma integral vs reforma parcial.
Lo que no suele entrar en los honorarios del arquitecto
Aquí es donde más sorpresas aparecen. Al presupuestar una obra hay otros profesionales y costes que conviene tener en cuenta desde el principio:
- Arquitecto técnico o aparejador (dirección de ejecución material). Obligatorio en obra nueva. Suele situarse en torno al 3–5 % del PEM.
- Estudio y coordinación de seguridad y salud. Obligatorio en obras con proyecto.
- Estudio topográfico y estudio geotécnico. El primero mide el terreno; el segundo analiza el suelo para calcular la cimentación.
- Visado colegial. Lo cobra el colegio profesional, no el arquitecto.
- Tasas e impuestos municipales. La licencia de obra y el ICIO dependen del ayuntamiento y se calculan sobre el presupuesto de la obra.
- IVA (21 %) sobre los honorarios profesionales.
Algunos estudios incluyen parte de estos servicios en su presupuesto y otros no. Por eso es tan importante comparar qué incluye cada propuesta y no solo el porcentaje.
Qué hace que los honorarios suban o bajen
- Tamaño de la obra. Las obras pequeñas tienen un porcentaje más alto, porque hay un trabajo mínimo que no baja de cierto nivel.
- Tipo de proyecto. Una reforma con estructura existente, una rehabilitación o un edificio protegido exigen más análisis que una obra nueva en solar libre.
- Complejidad normativa. Suelo rústico, zonas con protección o parcelas con condicionantes alargan la tramitación.
- Nivel de definición. No es lo mismo entregar planos básicos que modelado 3D, vídeo del recorrido virtual y detalles constructivos a medida.
- Servicios añadidos. Interiorismo, selección de materiales y mobiliario o gestión integral de la obra amplían el encargo.
- Intensidad de la dirección de obra. El número de visitas y el grado de seguimiento cambian mucho de un estudio a otro.
Cómo comparar presupuestos de arquitectos
Un 7 % que no incluye dirección de obra puede salir más caro que un 10 % que lo incluye todo. Antes de decidir, pide que cada propuesta responda a estas preguntas:
- ¿Qué fases incluye: anteproyecto, básico, ejecución, dirección de obra?
- ¿Incluye aparejador, seguridad y salud y tramitación de licencias, o van aparte?
- ¿Cuántas visitas de obra contempla la dirección?
- ¿Cuántas rondas de cambios entran en el diseño?
- ¿Incluye infografías, modelo 3D o interiorismo?
- ¿El precio es cerrado o un porcentaje que cambia si cambia el PEM?
- ¿El IVA y el visado están incluidos?
- ¿Cuál es el calendario de pagos?
Con esas respuestas sobre la mesa comparas propuestas equivalentes, no solo cifras.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden negociar los honorarios de un arquitecto? Sí, al ser libres se pueden ajustar. Pero lo que conviene negociar es el alcance: qué servicios necesitas de verdad. Recortar sobre la dirección de obra suele salir caro durante la construcción.
¿Los honorarios llevan IVA? Sí. A los honorarios profesionales se les aplica un IVA del 21 %. Comprueba si el presupuesto lo indica con o sin IVA.
¿Puedo contratar solo el proyecto, sin la dirección de obra? En obra nueva la dirección de obra es obligatoria y la firma un técnico competente. Puedes contratarla con otro profesional, pero quien redactó el proyecto es quien mejor sabe cómo debe ejecutarse.
¿Cuánto cuesta el proyecto de una casa de 100 m²? Depende del PEM. Con un coste de construcción de unos 150.000 €, los honorarios rondarían los 12.000–18.000 € aplicando un 8–12 %, más IVA y los gastos que no son del arquitecto.
¿Es obligatorio contratar un arquitecto? Para obra nueva de vivienda y muchas reformas que afectan a estructura o distribución, sí. Lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre si es obligatorio contratar un arquitecto en España.
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